한 상가건물의 구분소유자들이 대지사용권을 전유부분과 따로 처분할 수 있다는 규약을 정했다. 호실 소유자 R은 호실은 두고 토지 지분만 팔려 하는데, 호실 등기부에는 대지권이 그대로 적혀 있다. 곧바로 토지 지분 이전등기를 할 수 있을까. 실제 건물이 아닌 가상의 예다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제2항은 구분소유자가 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다고 하면서, 규약으로 달리 정한 경우는 예외로 둔다. 같은 조 제4항은 제3조 제3항을 준용해, 건물부분 전부를 소유한 사람은 공정증서로 같은 내용을 정할 수 있다.
그러나 대지권이 등기되면 부동산등기법 제40조 제4항에 따라 토지 등기기록에 대지권이라는 뜻이 기록되고, 부동산등기법 제61조 제4항은 그 토지 등기기록에 소유권이전등기·저당권설정등기 등을 할 수 없게 한다. 규약만으로 이 기록이 바뀌지는 않는다.
먼저 할 일은 대지권 변경등기다. 집합건물의 등기에 관한 업무처리지침(등기예규 제1470호) 3.가는 분리처분 가능 규약의 설정으로 대지권이 대지권이 아닌 것으로 된 경우 대지권 표시에 관한 건물 표시변경등기를 구분소유자 전원이 신청하거나 일부가 다른 구분소유자를 대위하여 일괄 신청하도록 한다. 부동산등기규칙 제86조 제2항에 따라 그 규약이나 공정증서 또는 이를 증명하는 정보를 첨부한다.
이 등기가 되면 부동산등기규칙 제91조 제3항에 따라 토지 등기기록의 대지권이라는 뜻의 등기가 말소되고, 제93조 제1항에 따라 대지권이던 권리와 권리자가 토지 등기기록에 표시된다. 제93조 제2항은 건물 등기기록에서 대지권에도 효력이 있던 등기 중 대지권 이전등기 외의 것을 토지 쪽에 전사하게 한다. R의 호실 근저당권이 대지권에도 효력이 있던 것이라면 토지 지분에도 옮겨진다.
R은 규약이나 공정증서를 갖추고 전 호실 대지권 변경등기를 일괄 신청한 뒤, 토지 등기사항증명서로 자기 지분과 전사된 권리를 확인하고 매매 잔금 조건을 정한다.
