가상의 매수인 C가 아파트 한 호실을 사려고 등기사항증명서를 뗐다. 전유부분 표제부의 대지권 표시란에 토지 등기기록에 별도의 등기가 있다는 뜻이 적혀 있고, 갑구와 을구에는 매도인 소유권 말고 특별한 기록이 없다. 이 표시를 넘기고 잔금을 치러도 될까.
이 표시는 호실 등기기록 밖에 있는 토지의 권리를 알리는 장치다. 부동산등기규칙 제90조 제1항은 토지 등기기록에 대지권이라는 뜻의 등기를 할 때 그 토지에 소유권보존등기나 소유권이전등기 외의 소유권에 관한 등기 또는 소유권 외의 권리에 관한 등기가 있으면 전유부분 표제부에 그 뜻을 기록하게 한다. 대지권 등기 뒤 토지 등기기록에만 새 등기를 한 경우도 같다(같은 조 제2항). 등기예규 제1470호 3.라.(1)은 이 기록을 대지권의 표시란에 하되 「을구 ○번 ○○등기」처럼 내용을 특정하도록 한다.
부동산등기법 제61조 제1항에 따라 대지권을 등기한 뒤 건물에 한 권리의 등기는 건물만에 관한 것이라는 부기가 없는 한 대지권에도 효력이 있어 호실 등기기록에 나타난다. 그러나 대지권 등기 전부터 토지에 있던 권리는 토지 등기기록에 남고, 호실 쪽에는 이 표시 한 줄만 보인다.
흔한 예가 분양 전 토지 전체에 설정된 근저당권이다. 예규 3.라.(2)는 그런 저당권이 구분소유자 전부에 미치는 상태에서 일부 구분소유자의 대지권 지분에 대해 소멸하면, 저당권 변경등기에 누구 지분에서 소멸했는지 밝히고 그 호실의 별도등기 표시를 말소하게 한다. 전제가 된 등기가 말소되면 표시도 말소된다(규칙 제90조 제3항). 표시가 살아 있다면 그 권리가 매도인 호실의 대지 지분에 아직 걸려 있을 수 있다.
C는 토지 등기사항증명서를 따로 떼어 표시된 구와 번호의 권리, 권리자, 범위를 확인한다. 매도인 호실 지분에 걸린 근저당권이라면 그 지분에 대한 소멸 변경등기와 별도등기 표시 말소를 잔금 조건으로 계약서에 적는다. 다른 종류의 권리라면 그 내용대로 호실에 미치는 영향을 따진다.
