지어낸 거래로 따라가 본다. A는 B와 토지 매매계약을 맺고 잔금 전에 그 매매를 원인으로 소유권이전청구권가등기를 했다. 잔금을 치른 뒤에는 가등기에 의한 본등기 대신 같은 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 따로 받았다. 등기부에는 A의 가등기와 A의 소유권이 함께 남아 있다. 이 가등기는 어떻게 정리하고, 나중에 본등기를 할 수는 있을까.
본등기의 길은 원칙적으로 닫힌다. 등기예규 제1849호 4.아는 소유권이전청구권가등기권자가 본등기를 하지 않고 다른 원인으로 소유권이전등기를 한 뒤에는 다시 그 가등기에 의한 본등기를 할 수 없다고 정한다. 예외는 가등기 뒤, 그 소유권이전등기 전에 제3자 앞으로 처분제한의 등기나 중간처분의 등기가 된 경우다. 그 사이에 가압류나 근저당권이 끼어들었다면 가등기 순위로 본등기를 하는 길이 남는다(부동산등기법 제91조).
끼어든 등기가 없다면 남은 일은 가등기 말소다. 가등기명의인은 단독으로 가등기의 말소를 신청할 수 있고(부동산등기법 제93조 제1항), 2025년 6월 23일 시행된 같은 예규 6.마가 그 원인을 새로 정했다. 그 사이에 제3자 명의의 권리에 관한 등기와 처분제한의 등기가 없고 두 등기의 등기원인이 같으면 「이행의 완료」가 원인이다. 가등기권자가 가등기설정자를 상속하거나 본등기 이행 의무를 인수해 그 의무가 혼동으로 소멸했다면 「혼동」이 원인이다.
두 등기의 원인이 같지 않으면 「이행의 완료」 원인을 쓸 수 없고, 두 경우라도 소유권이 이미 제3자에게 넘어갔다면 통상의 가등기 말소절차를 따른다(6.마.(3)). 가등기명의인이 말소를 신청할 때는 가등기에 관한 등기필정보를 낸다(6.다).
A가 볼 곳은 등기부의 접수번호다. 가등기와 자기 소유권이전등기 사이에 갑구 · 을구로 들어온 등기가 있는지, 두 등기의 원인이 같은지, 소유권이 아직 자기에게 있는지를 보면 본등기, 「이행의 완료」 말소, 통상 말소 가운데 갈 길이 정해진다.
