등기부등본 보는 법 — 표제부 · 갑구 · 을구 세 칸이면 끝난다

들어가며

집을 보러 다니다 보면 「등기부 한번 떼 보세요」라는 말을 듣는다. 그런데 막상 A4 두세 장을 받아 들면 어디를 봐야 할지 막막하다. 표 세 개에 낯선 한자어가 가득하기 때문이다.

이 글은 등기사항전부증명서를 처음 보는 사람이 표제부 · 갑구 · 을구 세 칸을 어떤 순서로, 무엇을 확인하며 읽어야 하는지를 정리한다. 등기 자체가 무엇이고 왜 필요한지는 부동산등기란 무엇인가 편에서 다뤘다.

미리 하나만 말해 둔다. 등기부에서 가장 많이 오해받는 숫자가 을구의 채권최고액이다. 그 금액이 지금 집주인이 진 빚이라고 읽으면 판단이 어긋난다.

등기부등본과 등기사항전부증명서는 다른 서류인가 — 이름만 바뀐 같은 서류다

등기부등본과 등기사항전부증명서는, 이름이 다를 뿐 같은 서류다. 등기부가 종이에서 전산으로 바뀌면서 공식 명칭이 등기사항증명서로 정리되었고, 일상에서는 여전히 등기부등본이라고 부른다. 법은 「누구든지 수수료를 내고 등기기록에 기록되어 있는 사항의 전부 또는 일부의 열람과 이를 증명하는 등기사항증명서의 발급을 청구할 수 있다」고 정한다(부동산등기법 제19조 제1항).

소유자의 동의도, 이해관계 증명도 필요 없다는 점이 거래를 앞둔 사람에게는 중요하다. 주소만 알면 남의 집 등기부도 발급받을 수 있고, 관할 등기소가 아닌 곳에서도 발급된다(같은 조 제2항).

발급은 대법원 인터넷등기소에서 하는 것이 가장 빠르다. 여기서 선택지가 갈리는데, 이 선택을 잘못하면 봐야 할 것이 안 보인다.

거래를 앞두고 있다면, 「말소사항 포함」으로 떼야 한다. 지워진 등기에 그 부동산이 지나온 이력이 남아 있기 때문이다. 가압류가 붙었다가 풀린 적이 있는지, 소유자가 몇 번 바뀌었는지는 현재 유효사항만으로는 보이지 않는다.

표제부는 무엇을 말하나 — 부동산의 신원이다

표제부는 그 부동산이 무엇인지, 곧 어디에 있는 어떤 물건인지를 적어 둔 칸이다. 토지라면 소재와 지번 · 지목 · 면적이, 건물이라면 소재와 지번 · 건물명칭 · 종류 · 구조 · 면적이 기록된다(부동산등기법 제40조 제1항). 등기부는 1필의 토지 또는 1개의 건물마다 하나씩 만들어지고, 각 등기기록에 표제부 · 갑구 · 을구를 둔다(같은 법 제15조).

여기서 초보자가 가장 자주 걸리는 지점이 있다. 토지와 건물은 별개의 부동산이고, 등기부도 따로 있다. 단독주택을 산다면 토지 등기부와 건물 등기부를 둘 다 확인해야 한다. 한쪽에만 근저당이 잡혀 있는 경우도 흔하다.

아파트 · 오피스텔 같은 집합건물은 구조가 한 겹 더 있다. 1동 건물 전체의 표제부와 내가 살 호수(전유부분)의 표제부가 따로 있고, 전유부분 표제부에 대지권의 표시가 붙는다(같은 조 제3항). 대지권이란 그 호수를 소유하기 위해 땅에 대해 갖는 권리를 말한다.

대지권 표시가 비어 있는 집합건물이 실제로 있다. 구분소유자의 대지사용권은 원칙적으로 전유부분과 분리해 처분할 수 없지만(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조), 법 시행 전에 분리된 경우나 애초에 구분소유자가 아닌 사람이 토지 지분을 갖고 있던 경우에는 분리처분금지의 제한을 받지 않는다는 것이 대법원 판단이다(대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다229896 판결). 건물만 사고 땅에 대한 권리는 못 받는 상황이 생길 수 있다는 뜻이다.

갑구는 무엇을 말하나 — 소유권, 그리고 소유권을 흔드는 것들

갑구에는 소유권에 관한 사항이, 을구에는 소유권 외의 권리가 기록된다(부동산등기법 제15조 제2항). 소유권보존등기와 소유권이전등기가 순서대로 쌓이므로, 말소되지 않은 가장 최근의 소유권등기에 적힌 사람이 현재 소유자다. 갑구 맨 아래 칸에는 가압류나 가처분이 올 수도 있으니 마지막 줄이 아니라 소유권등기를 찾아야 한다. 소유자가 여러 명이면 지분이 함께 적힌다(같은 법 제48조 제4항).

갑구에서 진짜 봐야 할 것은 소유자 이름 아래에 붙은 다른 등기다. 소유권을 제한하거나 다투는 등기가 모두 여기 들어온다.

• 가압류 · 압류 — 돈을 받아야 할 사람이나 세무서가 걸어 둔 것. 경매로 이어질 수 있다.
• 가처분 — 소유권이나 등기청구권을 둘러싼 분쟁이 있다는 신호. 무엇을 보전하려는 것인지는 결정문으로 확인해야 한다.
• 가등기 — 나중에 소유권을 넘겨받기로 예약해 둔 것. 본등기가 되면 순위가 가등기 시점으로 올라간다.
• 경매개시결정 — 이미 경매가 시작되었다는 표시.
• 신탁 — 등기명의인인 수탁자가 대외적으로 그 부동산의 소유자다. 누가 처분할 수 있고 어떤 동의가 필요한지는 신탁원부를 봐야 한다.

이 중 하나라도 보이면 그 자리에서 계약을 진행하지 않는 것이 원칙이다. 각각 해소 방법이 다르고, 해소 없이 잔금을 치르면 돈을 돌려받기가 대단히 어려워진다.

각 등기에는 순위번호 · 등기목적 · 접수연월일과 접수번호 · 등기원인과 그 연월일 · 권리자가 기록된다(같은 법 제48조 제1항). 특히 소유권이전등기에서는 등기원인을 보면 그 소유자가 어떻게 이 부동산을 얻었는지 알 수 있다. 매매인지 상속인지 증여인지, 언제 일인지가 여기 적혀 있다. 다만 소유권보존등기에는 등기원인과 그 연월일을 기록하지 않으므로(같은 법 제64조) 그 줄은 비어 있다.

을구는 무엇을 말하나 — 소유권 외의 권리, 채권최고액은 빚이 아니다

을구에는 소유권 외의 권리가 기록된다(부동산등기법 제15조 제2항). 근저당권 · 전세권 · 지상권 · 지역권 · 임차권이 여기 들어온다. 을구가 비어 있는 등기부도 있는데, 읽을 때 주의할 것이 하나 있다. 다만 「현재 유효사항」으로 뗀 증명서에서 을구가 비어 있다는 것은 지금 살아 있는 권리가 없다는 뜻이지, 과거에 설정된 적이 없다는 뜻은 아니다. 설정 이력까지 보려면 「말소사항 포함」으로 떼야 한다.

가장 자주 보이는 것이 근저당권이고, 가장 많이 오해되는 것도 근저당권이다. 채권최고액은 지금 남은 대출금이 아니라 그 근저당권이 담보하는 한도다. 민법은 저당권을 「담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여」 설정할 수 있다고 정한다(민법 제357조 제1항). 이자도 최고액 안에 포함된 것으로 본다(같은 조 제2항).

금융기관은 이자와 연체이자까지 담보해 두려고, 통상 대출 원금보다 높게 채권최고액을 잡는다. 그래서 채권최고액이 1억 2천만 원이라고 해서 빚이 1억 2천만 원이라는 뜻이 아니고, 반대로 대출을 거의 갚았어도 등기부의 숫자는 그대로다.

남은 대출 잔액은 등기부로 알 수 없다. 정확한 금액은 소유자가 은행에서 받아 오는 부채증명서로 확인해야 한다. 전세 계약을 앞두고 보증금이 안전한지 따질 때는 이 확인을 건너뛰면 안 된다.

순위는 어떻게 읽나 — 같은 구는 순위번호, 다른 구는 접수번호

등기한 권리의 순위는 등기한 순서를 따른다(부동산등기법 제4조 제1항). 그 순서를 읽는 방법이 조문에 정해져 있다. 같은 구에서 한 등기 사이에는 순위번호로, 다른 구에서 한 등기 사이에는 접수번호로 정한다(같은 조 제2항).

이것이 실제로 무엇을 뜻하는지가 중요하다. 갑구의 가압류와 을구의 근저당권 중 어느 것이 앞서는지는 순위번호로는 알 수 없고, 두 등기의 접수번호를 비교해야 한다. 접수번호는 같은 등기소에서 하루 단위로 이어지는 일련번호이므로, 같은 날 들어온 등기끼리도 우열이 가려진다.

부기등기라는 것도 보인다. 「1-1」처럼 앞 번호에 가지를 친 형태인데, 부기등기의 순위는 주등기의 순위를 따른다(같은 법 제5조). 근저당권이 다른 금융기관으로 넘어간 이전등기가 대표적이다. 순위가 새로 매겨지는 것이 아니라 원래 근저당권의 순위를 그대로 유지한다.

실무에서 놓치는 지점은 어디인가 — 발급 시점 · 대장 · 신탁

등기부는 발급한 그 순간의 사진이고, 그 뒤에 들어온 등기는 담기지 않는다. 어제 뗀 등기부에는 오늘 접수된 근저당권이 보이지 않는다. 사무소에서 사고가 나는 자리도 대개 여기다. 계약할 때 확인한 등기부만 믿고 잔금일에 다시 떼지 않은 경우, 그 사이에 들어온 권리를 그대로 떠안게 된다.

아래 다섯 가지만 습관으로 만들면 대부분의 사고를 피한다.

신탁등기는 특히 조심해야 한다. 등기부상 소유자가 신탁회사로 되어 있으면 계약 상대방을 누구로 해야 하는지부터 달라진다. 신탁원부에 적힌 내용에 따라 위탁자가 마음대로 팔 수 없는 경우가 있고, 이를 모르고 위탁자하고만 계약하면 수탁자에게 소유권이전을 요구하지 못할 수 있다.

정리 — 등기부는 이 순서로 읽는다

등기부등본 보는 법을 한 문장으로 줄이면, 위에서 아래로 읽되 같은 구 안에서는 순위번호로, 갑구와 을구 사이에서는 접수번호로 우열을 본다가 된다. 처음 보는 사람도 아래 순서대로 따라가면 빠뜨리는 것이 없다.

1. 표제부 — 주소 · 지번 · 면적이 내가 보러 간 그 집이 맞는지 확인한다. 집합건물이면 대지권 표시를 본다.
2. 갑구 맨 아래 — 현재 소유자가 계약서에 도장 찍을 사람과 같은지 확인한다. 여러 명이면 지분과 전원 동의 여부를 본다.
3. 갑구 전체 — 가압류 · 가처분 · 가등기 · 압류 · 경매개시결정이 있는지 훑는다. 하나라도 있으면 멈춘다.
4. 을구 — 근저당권 · 전세권 등을 확인한다. 채권최고액은 한도일 뿐이므로 실제 잔액은 부채증명서로 따로 받는다.
5. 접수번호 대조 — 갑구와 을구의 권리 사이 우열을 접수번호로 확인한다.
6. 잔금 당일 재발급 — 같은 절차를 한 번 더 한다.

특히 세입자로 들어가는 경우라면 대항력이 생기는 시점까지 함께 계산해야 순위가 제대로 보인다. 집을 사면서 대출을 함께 받는다면 근저당권 설정이 같은 날 들어오는 구조를 미리 이해해 두는 편이 낫다.

등기부를 읽는 데 드는 시간은 십 분이다. 그 십 분을 아끼려다 잃는 것이 보증금이고 집이다.

자주 묻는 질문