원상회복 — 도배 · 장판 값까지 물어내야 하나

들어가며

「이사 나가는 날 정산표를 받았는데, 도배값과 장판값이 보증금에서 빠져 있습니다. 이게 맞습니까.」 항목을 하나씩 갈라야 답이 나옵니다. 낡아서 생긴 것과 망가뜨려서 생긴 것은 부담하는 사람이 다르기 때문입니다.

낡는 것은 세입자의 잘못이 아닙니다. 사람이 살면 집은 낡고, 그 낡음의 값은 이미 차임에 들어 있습니다. 그런데 정산표에는 도배 · 장판 · 싱크대 실리콘 · 벽에 박은 못자국까지 항목이 붙습니다. 기준은 조문 두 개와 판단 하나로 정리됩니다.

이 글은 원상회복의 범위 하나만 다룹니다. 어디까지가 임차인 부담이고 어디부터가 임대인 부담인지, 특약이 어디까지 유효한지, 그리고 정산에서 밀리지 않으려면 무엇을 남겨야 하는지를 정리했습니다.

원상회복의 뜻 — 처음 상태가 아니라 통상적인 상태

임대차에서 임차인의 원상회복의무는 민법의 차주 규정에서 나옵니다. 차주가 차용물을 반환할 때는 원상에 회복해야 하고 부속시킨 물건은 철거할 수 있는데(민법 제615조), 이 조항이 임대차에 준용됩니다(민법 제654조).

문제는 「원상」이 어느 상태냐입니다. 법원은 이렇게 봅니다. 사회통념상 통상적인 방법으로 사용 · 수익을 해서 그렇게 될 상태라면, 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것입니다.

이유는 임대차의 구조 자체에 있습니다. 임대차는 임차인의 사용과 그 대가인 차임의 지급으로 이루어지고 목적물이 닳는 것은 계약의 본질상 당연히 예정되어 있으므로, 통상적인 손모에 대한 감가는 임대인이 감가상각비나 수선비 상당을 차임에 포함시켜 회수하는 것이 일반적입니다. 이미 받은 돈을 퇴거할 때 또 받으면 이중이 됩니다.

핵심은 이겁니다 — 갈림길은 낡았느냐 망가뜨렸느냐입니다.

특약이 있으면 다 되나 — 명확해야 유효하다

통상의 손모까지 임차인이 부담하기로 하는 특약 자체는 가능하지만, 법원은 그 특약이 유효하려면 내용이 명확해야 한다고 봅니다. 통상손모의 원상회복의무를 임차인에게 지우는 것은 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 일이기 때문입니다.

요건은 둘 중 하나입니다. 임차인이 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 계약서 조항 자체에 구체적으로 명시되어 있거나, 계약서에서 분명하지 않다면 임대인이 말로 설명해서 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 합의의 내용으로 삼았다고 인정되어야 합니다.

앞서 본 서울중앙지방법원 사건이 이 기준을 실제로 적용했는데, 그 임대차계약서의 특약사항에는 임차인이 퇴실할 때 도면 상태로 원상회복한다는 취지만 적혀 있었습니다. 법원은 그 기재만으로는 통상손모에 관한 보수특약이 구체적으로 명시되었다고 보기 어렵다고 판단했고, 임대인이 말로 설명했다는 자료도 없다고 보았습니다.

결과가 흥미롭습니다. 임대인이 실제 지출한 원상복구 공사비 중 통상의 손모에 해당하는 부분을 절반으로 보아 공제하고, 나머지 절반만 임차인의 손해배상 책임으로 인정했습니다. 특약이 있어도 그 특약이 두루뭉술하면 전액을 물릴 수 없다는 뜻입니다.

보증금을 안 주면서 집은 비우라고 할 때

임대차가 끝났을 때 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행 관계이므로, 임대인이 보증금을 반환했거나 현실적인 이행의 제공을 했다는 사정이 없는 한 임차인이 계속 점유하고 있어도 불법점유가 아닙니다(대법원 1990. 12. 21. 선고 90다카24076 판결 등).

부당이득도 마찬가지입니다. 계약이 끝난 뒤 계속 점유했더라도 본래의 목적에 따라 사용 · 수익하지 않아 실질적인 이득을 얻지 않았다면 부당이득반환의무가 성립하지 않습니다(대법원 1992. 5. 12. 선고 91다35823 판결 등). 짐만 남겨 두고 실제로는 살지 않은 경우가 여기에 해당할 수 있습니다.

반대로 임차인이 원상회복을 늦춰 임대인이 손해를 입은 경우의 배상 범위에도 한계가 있습니다. 그 손해는 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라, 임대인이 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액입니다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 등). 공사가 늘어졌다고 그 기간 전부를 물리지는 못합니다.

보증금을 못 받은 채 이사해야 한다면 점유를 놓기 전에 임차권등기명령부터 검토하십시오. 점유와 주민등록을 유지하는 것이 협상력의 실체이기 때문입니다.

정산에서 밀리지 않으려면 — 남겨야 할 것

원상회복 다툼은 법리보다 자료로 결판납니다. 통상손모인지 훼손인지를 가르는 것은 결국 입주 당시와 퇴거 당시의 비교이기 때문입니다.

같은 구도로 다시 찍는 것이 요령입니다. 각도가 다르면 비교가 되지 않고, 비교가 되지 않으면 주장도 서지 않습니다.

합의가 되지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있는데, 임대차 기간 · 차임 · 보증금 · 원상회복 등에 관한 분쟁을 다루고 조정이 성립하면 그 내용에 집행력까지 부여받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제14조 · 제27조). 금액이 크지 않다면 소송보다 먼저 검토할 만합니다.

정리 — 도배 값을 낼 것인가

질문에 답하면 이렇습니다. 사람이 살아서 생긴 자연스러운 낡음이라면, 특약에 그 범위가 구체적으로 적혀 있지 않은 한 임차인이 도배 값을 부담하지 않습니다. 반대로 담뱃진이 배거나 반려동물이 긁어 놓은 자국처럼 통상적 사용의 결과로 보기 어려운 손상이라면 임차인 부담입니다.

그 경계를 다투는 자리에서 이기는 쪽은 법을 많이 아는 쪽이 아니라 사진을 가진 쪽입니다. 입주하는 날 20분이면 됩니다.

그리고 계약서에 한 줄 넣으십시오. 「통상의 사용에 따른 손모는 임차인의 원상회복 범위에서 제외한다.」 이 문장이 있으면 정산 자리의 대화가 달라집니다.

자주 묻는 질문