살던 집이 경매에 넘어갔다면 — 배당요구 종기를 놓치면 끝입니다

들어가며

경매에서 임차인이 돈을 잃는 이유는 두 가지입니다. 순위가 늦거나, 날짜를 놓치거나.

순위는 계약할 때 이미 정해져 손쓸 수 없지만, 날짜는 다릅니다. 경매개시결정을 받아 본 날부터 몇 주 안에 서류 한 벌을 내면 되는 일이고, 그 몇 주를 넘기면 순위가 아무리 좋아도 한 푼도 받지 못합니다.

이 글은 그 날짜 하나만 다룹니다. 배당요구 종기가 언제 정해지는지, 무엇을 내야 하는지, 대항력이 있는 임차인이라면 배당요구를 하는 것이 항상 유리한지까지 정리했습니다. 대항력의 발생 시점은 전입신고 다음 날 0시 글에서 다뤘습니다.

배당요구 종기는 언제 정해지나 — 첫 매각기일 이전

배당요구 종기는 법원이 정합니다. 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때 집행법원이 절차에 필요한 기간을 고려하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정합니다(민사집행법 제84조 제1항).

종기가 정해지면 법원은 경매개시결정을 한 취지와 배당요구의 종기를 공고합니다(같은 조 제2항). 이 공고와 종기 결정은 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 이루어져야 합니다(같은 조 제3항). 특별히 필요하다고 인정하면 법원이 종기를 연기할 수 있습니다(같은 조 제6항).

배당요구를 할 수 있는 사람은 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 그리고 민법 · 상법 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자입니다(민사집행법 제88조 제1항). 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인이 마지막 유형에 들어갑니다.

기간이 짧게 느껴지는 이유가 있습니다. 종기는 첫 매각기일보다 앞이고, 첫 매각기일은 개시결정으로부터 몇 달 안에 잡힙니다. 통지를 받고 나서 알아보다 보면 이미 몇 주가 지나 있는 경우가 흔합니다.

놓치면 어떻게 되나 — 되돌릴 방법이 없다

배당요구 종기를 넘기면 배당에서 제외됩니다. 그리고 그 결과는 사후에 교정되지 않습니다.

대법원은 배당요구가 필요한 채권자가 배당요구 종기까지 적법한 배당요구를 하지 않아 배당에서 제외된 경우, 대신 배당받은 후순위 채권자를 상대로 부당이득 반환을 청구할 수 없다고 판단해 왔습니다(대법원 1998. 10. 13. 선고 98다12379 판결 등).

이 원칙은 2019년 전원합의체 판결에서도 그대로 확인됐습니다. 그 판결은 배당기일에 이의하지 않은 채권자의 부당이득반환 청구는 허용된다고 하면서도, 배당요구의 종기까지 적법한 배당요구를 하지 않아 배당에서 아예 제외된 경우는 그 논의에서 제외된다고 명시했습니다(대법원 2019. 7. 18. 선고 2014다206983 전원합의체 판결).

이유는 권리의 성질에 있습니다. 배당요구를 하기 전 단계에서 채권자는 액수 미상의 돈을 분배받으리라는 잠재적이고 추상적인 기대만 가질 뿐이고, 배당요구를 해서 절차에 참가하고 종기가 지나야 비로소 특정 금액을 자신에게 귀속시킬 구체적인 권리가 생깁니다.

핵심은 이겁니다 — 배당요구는 신청서 한 장이 아니라 권리를 구체화하는 행위입니다. 하지 않으면 권리가 서류상 존재하지 않는 것과 같습니다.

경매 통지를 받은 날부터 세는 순서

경매개시결정이나 법원 우편물을 받으면 순서대로 확인하시면 됩니다. 서류를 준비하는 데 며칠이 걸리므로 마지막 날에 움직이면 늦습니다.

③번을 강조하는 이유가 있습니다. 임차인 서류는 은행 · 주민센터 · 법원 세 곳에서 나오는데, 한 곳이라도 처리가 늦으면 종기를 넘깁니다.

대항력이 있다면 — 배당이 항상 유리하지는 않다

대항력을 갖춘 임차인에게는 선택지가 하나 더 있습니다. 임차권은 경매로 소멸하는 것이 원칙이지만, 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않기 때문입니다(주택임대차보호법 제3조의5).

최선순위 임차인이 배당요구를 하지 않으면 낙찰자가 임대차를 인수하므로 보증금 전액을 낙찰자에게 청구할 수 있고 남은 기간 동안 계속 거주할 수도 있는데, 반대로 배당요구를 하면 그 임대차는 종료를 전제로 배당 절차에 들어가 부족분만 낙찰자에게 청구하는 구조가 됩니다.

표의 두 번째 · 세 번째 줄이 위험합니다. 대항력이 최선순위가 아닌 임차인이 배당요구를 하지 않으면 배당도 없고 임차권도 소멸합니다. 집도 비워 주고 돈도 못 받는 최악의 조합이 여기서 나옵니다.

그래서 판단의 출발점은 내 대항력이 최선순위 담보권보다 앞서는지를 확인하는 일입니다. 등기사항전부증명서의 근저당권 접수일과 내 전입일 다음 날을 비교하면 됩니다. 앞서지 않는다면 고민할 것 없이 배당요구를 해야 합니다. 소액임차인에 해당하는지도 함께 확인하십시오.

정리 — 달력에 적을 날짜 하나

살던 집이 경매에 넘어갔다는 사실을 알게 되면, 제일 먼저 알아볼 것은 낙찰가도 배당 순위도 아닙니다. 배당요구 종기입니다.

그 날짜를 받아 적고, 일주일 앞을 서류 완성일로 잡고, 접수증을 받아 두십시오. 순위 분석은 그다음에 해도 늦지 않습니다. 순위는 바뀌지 않지만 날짜는 지나가기 때문입니다.

보증금 반환을 따로 청구해야 하는 상황이라면 보증금 반환 절차를, 이사를 먼저 해야 한다면 임차권등기명령을 함께 검토하시면 됩니다.

자주 묻는 질문