유치권 신고된 경매 물건 — 입찰해도 되는가

들어가며

유치권 신고가 붙은 물건은 값이 눈에 띄게 내려간다. 사람들이 피하기 때문이다. 그래서 오히려 노리는 사람도 있다.

둘 다 근거는 같다. 유치권은 등기부에 없고, 금액도 신고서에 적힌 숫자가 전부이며, 진짜인지 아닌지는 낙찰 뒤에야 다투게 되는 경우가 많다. 정보가 가려져 있으니 값이 내려가고, 그 어둠을 견딜 수 있는 사람에게는 기회가 된다.

이 글은 유치권 신고가 있는 물건에 입찰할 때 무엇을 확인해야 하는지만 다룬다. 낙찰자가 지는 책임의 성격, 신고된 유치권이 깨지는 지점, 그리고 점유자를 상대할 때 누가 무엇을 증명해야 하는지까지 정리했다. 인수와 소멸의 기본 구조는 인수와 소멸을 가르는 기준에서 따로 다룬다.

유치권은 왜 무서운가 — 매수인이 변제 책임을 진다

유치권은 타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관해 생긴 채권을 변제받을 때까지 물건을 붙잡아 둘 수 있는 권리다(민법 제320조 제1항). 공사대금을 못 받은 시공사가 건물을 점유하는 장면이 전형이다.

경매에서 유치권이 특별한 이유는 조문 한 줄 때문이다. 민사집행법 제91조 제5항은 「매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다」고 정한다. 저당권처럼 소멸하지도, 임차보증금처럼 배당으로 정리되지도 않는다. 낙찰대금과 별개로 나가는 돈이다.

게다가 유치권은 등기하지 않는 권리다. 등기부를 아무리 봐도 없다. 매각물건명세서 비고란의 신고 사실, 현황조사보고서의 점유 상태, 그리고 현장에 붙은 현수막이 단서의 전부인 경우가 많다.

신고됐다고 다 성립하나 — 깨지는 자리 세 곳

유치권 신고는 법원에 「나에게 이런 권리가 있다」고 알리는 행위일 뿐이고, 법원이 그 성립을 심사해 인정해 주는 절차가 아니다. 성립 여부는 다음 세 자리에서 갈린다.

첫째, 점유다. 유치권은 점유로 존재하고 점유로 끝난다. 민법 제328조는 「유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다」고 정한다. 현황조사 당시 건물이 비어 있었다거나 점유가 끊긴 정황이 있으면 그 자체가 다툼의 출발점이 된다.

둘째, 시점이다. 대법원은 어느 부동산에 경매개시결정등기가 된 뒤에 비로소 점유를 이전받아 유치권을 취득한 사람은 경매절차에서 그 유치권을 주장할 수 없다고 판시했다(대법원 2017. 2. 8.자 2015마2025 결정). 압류의 효력이 생긴 뒤에 만들어진 점유는 매수인에게 대항하지 못한다는 뜻이다. 그래서 점유 개시일과 경매개시결정등기일 중 어느 쪽이 앞서는지가 첫 번째 계산이 된다.

셋째, 임대의 효력이다. 유치권자는 채무자의 승낙 없이 유치물을 사용 · 대여하거나 담보로 제공하지 못하고, 위반하면 채무자가 유치권 소멸을 청구할 수 있다(민법 제324조 제2항 · 제3항). 대법원은 소유자의 승낙 없는 유치권자의 임대차로 목적물을 빌린 사람의 점유는 민사집행법 제136조 제1항 단서가 말하는 「매수인에게 대항할 수 있는 권원」에 기한 것이 아니라고 보았다(대법원 2015마2025). 유치권자가 세를 놓아 만든 점유는 매수인을 막지 못한다.

누가 증명하나 — 인도명령에서의 소명책임

낙찰 후 점유자를 상대할 때 가장 중요한 것은 증명의 부담이 어디에 있느냐다. 여기서 실무의 무게추가 매수인 쪽으로 기운다.

대법원은 이렇게 정리했다. 「부동산인도명령 신청사건에서는 매수인은 상대방의 점유사실만 소명하면 되고, 그 점유가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의한 것임은 이를 주장하는 상대방이 소명하여야 한다」(대법원 2015마2025). 즉 매수인은 「저 사람이 점유하고 있다」까지만 보이면 되고, 「나는 유치권자다」는 점유자가 스스로 증명해야 한다.

근거 조문은 민사집행법 제136조다. 제1항은 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청하면 법원이 인도를 명할 수 있게 하고, 단서에서 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 경우를 제외한다. 제4항은 채무자 · 소유자 외의 점유자에게 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하도록 하되, 대항할 권원이 없음이 명백하거나 이미 심문한 때에는 심문 없이 할 수 있게 정한다. 절차의 전체 흐름은 부동산 인도명령에서 자세히 다룬다.

기한은 놓치면 회복되지 않는다. 대금 납부일부터 6개월이다. 이 기간을 넘기면 약식 절차인 인도명령을 쓰지 못하고 인도소송을 제기해야 한다. 유치권 다툼이 길어질 것 같을수록 신청은 빨라야 한다.

입찰 전 확인 체크리스트 — 유치권 신고 물건 아홉 칸

유치권 신고 물건은 아래 아홉 칸을 채운 뒤에 입찰가를 정한다. 빈칸이 셋 이상 남으면 그 물건은 아직 계산이 끝나지 않은 물건이다.

실무에서 자주 막히는 지점 — 신고 금액과 현장이 다를 때

실무에서 가장 자주 막히는 곳은 신고 금액이다. 신고서에 적힌 공사대금은 심사를 거친 숫자가 아니다. 부풀려 적어도 그 단계에서 걸러지지 않는다. 그래서 신고액을 그대로 인수액으로 잡으면 입찰가가 필요 이상으로 내려가고, 반대로 무시하면 낙찰 후에 그 금액을 두고 다투게 된다. 신고액은 상한선의 후보일 뿐 확정된 부담이 아니다.

두 번째로 막히는 곳은 점유의 외관과 실질이 다른 경우다. 현수막은 걸려 있는데 사람은 상주하지 않고, 실제로는 다른 사람이 세를 얻어 쓰고 있는 구조가 드물지 않다. 이때는 점유자가 유치권자 본인인지, 유치권자에게 빌린 사람인지, 아니면 유치권자의 지시를 받는 관계인지에 따라 결론이 달라진다. 앞서 본 판례가 점유보조자 관계까지 따져 본 이유가 여기에 있다.

세 번째는 시간 계산이다. 유치권 다툼은 인도명령 단계에서 끝나지 않고 본안 소송으로 넘어가기도 한다. 그동안 물건은 비어 있고 대출 이자는 나간다. 법무사로서 상담할 때 유치권 물건은 「이길 수 있는가」보다 「몇 달을 버틸 수 있는가」를 먼저 묻는다. 판단의 축이 법리가 아니라 자금 계획에 있는 경우가 많기 때문이다.

정리 — 유치권은 위험이 아니라 계산 대상이다

유치권 신고는 그 자체로 물건을 포기할 이유가 되지 않는다. 확인할 것은 세 가지다. 점유가 경매개시결정등기보다 앞서는가, 채권이 그 물건에 관해 생긴 것인가, 지금 점유하고 있는 사람이 누구인가.

그리고 낙찰을 받았다면 대금 납부일부터 6개월이라는 시계를 먼저 맞춰 둔다. 증명의 부담은 점유자에게 있지만, 시간의 부담은 매수인에게 있다.

자주 묻는 질문