소액임차인 최우선변제 — 나는 해당되나, 얼마를 받나

들어가며

순위를 뒤집는 제도가 하나 있습니다. 등기부상 근저당권이 훨씬 앞서 있어도, 보증금이 적은 임차인은 일정 금액을 먼저 가져갑니다.

대신 조건이 까다롭고, 그 조건을 오해해서 못 받는 경우가 많습니다. 특히 「지금 기준으로 계산하면 나는 소액임차인」이라고 믿고 있다가 배당표에서 빠지는 일이 실제로 생기는데, 해당 여부를 가르는 기준 시점이 지금이 아니라 그 집에 최선순위 담보물권이 설정되던 때이기 때문입니다.

이 글은 소액임차인 최우선변제 하나만 다룹니다. 해당 여부를 판단하는 기준과 그 기준을 적용할 시점, 실제로 받는 금액의 한도, 그리고 놓치기 쉬운 요건을 현행 조문과 대법원 판결로 정리했습니다.

제도의 뼈대 — 담보물권자보다 먼저 받는다

임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 다만 그러려면 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 인도와 주민등록이라는 대항요건을 미리 갖추고 있어야 합니다(주택임대차보호법 제8조 제1항).

확정일자는 요건이 아닙니다. 확정일자에 따른 우선변제권이 순위에 따라 배당받는 권리인 반면 최우선변제는 그 순위 자체를 뛰어넘는 권리이기 때문인데, 다만 실무에서는 두 권리를 함께 주장하게 되므로 확정일자도 받아 두시는 편이 낫습니다.

이 최우선변제금은 세금보다도 앞섭니다. 국세를 징수할 때에도 주택임대차보호법 제8조에 따라 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권은 국세보다 우선합니다(국세기본법 제35조 제1항 제4호). 임대인의 체납이 아무리 많아도 이 부분은 지켜집니다.

한도가 있습니다. 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지 가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못하므로(제8조 제3항 단서), 집이 헐값에 낙찰되면 최우선변제금도 그만큼 함께 줄어듭니다.

현행 기준 — 지역별 보증금 상한과 변제 금액

구체적인 금액은 대통령령이 정합니다. 아래 표는 2023년 2월 21일 개정된 현행 주택임대차보호법 시행령의 기준입니다(시행령 제10조 제1항 · 제11조).

천안을 포함한 충남 지역은 그 밖의 지역에 해당하므로, 보증금이 7,500만원 이하이면 소액임차인이 되고 그중 2,500만원까지 다른 담보물권자보다 먼저 받습니다.

한 주택에 임차인이 여럿이면 조정이 들어갑니다. 각 임차인의 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면, 그 비율로 안분한 금액을 각자의 일정액으로 봅니다(시행령 제10조 제3항). 또 한 주택에 임차인이 둘 이상이고 이들이 가정공동생활을 하는 경우에는 1명의 임차인으로 보아 보증금을 합산합니다(같은 조 제4항).

기준 시점 — 지금이 아니라 그때의 기준

여기가 이 제도에서 가장 많이 틀리는 지점입니다. 위 표의 금액은 현행 기준일 뿐, 내 사건에 그대로 적용된다는 보장이 없습니다.

임차인이 담보물권자와의 관계에서 우선변제를 받을 소액임차인에 해당하는지는 그 담보물권이 설정될 당시의 법령을 기준으로 판단합니다. 시행령이 개정될 때마다 부칙에 그 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에게는 종전 규정을 적용한다는 경과조치를 두어 왔기 때문입니다(대법원 2002. 3. 29. 선고 2001다84824 판결 참조).

시행령의 금액은 2010년 · 2013년 · 2016년 · 2018년 · 2021년 · 2023년에 걸쳐 여러 차례 올랐습니다. 그래서 2016년에 설정된 근저당권이 최선순위인 집이라면, 2016년 기준으로 소액임차인인지를 따집니다. 지금 기준으로는 해당해도 그때 기준으로는 해당하지 않는 경우가 생깁니다.

해당 여부를 세는 순서

순서를 지키면 판단이 어렵지 않습니다. 등기사항전부증명서 한 통과 계약서 한 장이면 됩니다.

⑥번이 마지막이자 가장 자주 빠지는 칸입니다. 배당요구 종기를 넘기면 최우선변제권이 있어도 배당에서 제외되고, 대신 배당받은 후순위 채권자에게 부당이득 반환을 청구할 수도 없습니다. 종기 확인과 접수 절차는 배당요구 종기 글에서 자세히 다뤘습니다.

최우선변제로 부족할 때 — 남은 보증금은 어떻게 되나

최우선변제금은 보증금 전액이 아니라 그중 일정액입니다. 그 밖의 지역에서 보증금이 7,000만원인 임차인이라면 2,500만원을 먼저 받고, 남은 4,500만원은 확정일자에 따른 우선변제권 같은 다른 근거로 따로 받아야 합니다.

나머지는 확정일자에 따른 우선변제권으로 순위 배당에 참여하는데, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 대지를 포함한 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 수 있기 때문입니다(제3조의2 제2항). 그래서 최우선변제 요건을 갖췄더라도 확정일자를 받아 두는 것이 중요합니다.

그래도 부족하다면 대항력이 남은 길입니다. 보증금이 모두 변제되지 않은 대항력 있는 임차권은 경매로 소멸하지 않으므로(제3조의5) 최선순위라면 부족분을 낙찰자에게 청구할 수 있지만, 대항력이 후순위라면 임차권이 소멸해 배당으로 받은 것이 전부가 됩니다. 이 구조는 대항력 발생 시점 글에서 정리했습니다.

이사를 먼저 해야 하는 상황이라면 점유와 주민등록을 놓기 전에 임차권등기명령을 마쳐 두십시오. 대항요건을 잃으면 최우선변제권도 함께 잃습니다.

정리 — 두 개의 날짜

소액임차인 판단에는 날짜가 두 개 필요합니다. 최선순위 담보물권이 설정된 날과 내가 전입신고를 한 날입니다.

앞의 날짜가 어느 기준을 적용할지를 정하고, 뒤의 날짜가 그 보호를 받을 자격이 있는지를 정합니다. 금액표는 그다음에 보면 됩니다.

계약 전이라면 순서를 하나 더 붙이십시오. 등기부를 떼서 최선순위 담보물권이 있는지 보고, 있다면 그 시점 기준으로 내 보증금이 소액임차인 범위에 들어오는지 확인하는 일인데, 이것은 계약하고 나서는 어느 하나도 바꿀 수 없는 조건입니다.

자주 묻는 질문