증여등기 비용은 시가표준액 5억 원 기준 약 2,053만 원입니다. 이 금액의 대부분은 취득세(3.5%)가 차지합니다.
부동산을 가족에게 넘기려 할 때, 대부분의 분이 먼저 떠올리는 건 “증여세가 얼마나 나올까?”이지만, 실무에서는 증여세 못지않게 취득세가 큰 비용입니다. 증여세는 국세청에 내는 국세이고, 취득세는 시·군·구에 내는 지방세입니다. 이 둘은 신고 기관도, 세율도, 과세표준도 다릅니다.
📋 이 글의 핵심
증여등기 시 취득세율은 3.5%입니다. 일반 매매(1~3%)보다 높고, 조정대상지역 주택은 12%까지 올라갑니다. 증여세 신고는 세무사가, 취득세 신고와 등기는 법무사가 담당합니다. 2023년부터 취득세 과세표준이 시가인정액으로 변경되어, 같은 부동산이라도 이전보다 취득세 부담이 늘어난 경우가 많습니다.
증여등기 비용 — 실제로 얼마나 드나
증여등기에 드는 비용은 크게 취득세·지방교육세, 국민주택채권, 법무사 보수, 등기수수료로 나뉩니다.
【2026년 기준】 비용 시뮬레이션
아래 표는 일반 증여(조정대상지역 외) 기준입니다. 취득세 과세표준은 2023년부터 시가인정액이 적용되므로, 실제 취득세는 아래 금액과 다를 수 있습니다. 정확한 금액은 관할 시·군·구에 취득세 신고를 해 봐야 확인됩니다(이 부분은 뒤에서 자세히 설명합니다).
| 항목 | 시가표준액 3억 원 | 시가표준액 5억 원 | 시가표준액 10억 원 |
|---|---|---|---|
| 취득세 (3.5%) | 10,500,000원 | 17,500,000원 | 35,000,000원 |
| 지방교육세 (취득세의 10%) | 1,050,000원 | 1,750,000원 | 3,500,000원 |
| 국민주택채권 실질부담 | 약 33만 원 | 약 60만 원 | 약 150만 원 |
| 법무사 보수 (VAT 별도) | 440,000원 | 600,000원 | 950,000원 |
| 등기수수료 | 15,000원 | 15,000원 | 15,000원 |
| 합계 (보수 VAT 제외) | 약 1,234만 원 | 약 2,053만 원 | 약 4,097만 원 |
위 금액은 증여등기 비용입니다. 증여세는 별도로 국세청에 신고·납부해야 합니다.
취득세가 전체 비용의 90% 이상을 차지합니다. 시가표준액 5억 원 기준으로 취득세와 지방교육세만 약 1,925만 원입니다. 이 부분이 증여등기의 핵심 비용입니다.
조정대상지역 주택이라면
조정대상지역에 있는 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여받는 경우, 취득세율이 3.5%가 아니라 12%로 뛰어오릅니다(지방세법 제11조 제1항 제8호). 시가표준액 5억 원 주택 기준 취득세만 6,000만 원입니다.
다만 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여하는 경우에는 12% 중과가 적용되지 않습니다.
법무사 보수 산정 기준
법무사 보수는 대한법무사협회 보수표 기준으로, 과세표준액에 따라 누진 적용됩니다. 증여등기는 소유권이전등기이므로 매매등기와 같은 보수표(보수표 I-1)를 적용합니다.
| 과세표준액 | 기본보수 | 초과액 요율 |
|---|---|---|
| 5천만 원까지 | 210,000원 | — |
| 5천만 원 ~ 1억 원 | 210,000원 | + 초과액의 10/10,000 |
| 1억 원 ~ 3억 원 | 260,000원 | + 초과액의 9/10,000 |
| 3억 원 ~ 5억 원 | 440,000원 | + 초과액의 8/10,000 |
| 5억 원 ~ 10억 원 | 600,000원 | + 초과액의 7/10,000 |
| 10억 원 ~ 20억 원 | 950,000원 | + 초과액의 5/10,000 |
상속등기와 증여등기의 비용 구조 차이가 궁금하신 분은 상속등기 비용 완벽 정리 — 법무사 수수료부터 취득세까지 한눈에를 참고하시기 바랍니다.
증여세와 취득세 — 국세와 지방세를 구분해야 하는 이유
증여등기를 상담하다 보면, 증여세와 취득세를 하나의 세금으로 오해하는 분이 대부분입니다. 이 둘은 별개의 세금입니다.
| 구분 | 증여세 | 취득세 |
|---|---|---|
| 성격 | 국세 | 지방세 |
| 신고 기관 | 국세청 (관할 세무서) | 시·군·구청 |
| 담당 전문가 | 세무사 | 법무사 |
| 과세 기준 | 증여재산의 시가 | 시가인정액 (2023년~) |
| 세율 | 10~50% 누진 (공제 후) | 3.5% (조정지역 12%) |
| 신고 기한 | 증여일 속하는 달 말일부터 3개월 | 증여일 속하는 달 말일부터 3개월 |
| 공제 | 배우자 6억, 직계존비속 5천만 원 등 | 없음 |
핵심은 이것입니다. 증여세는 공제를 받으면 0원이 될 수 있습니다. 예를 들어 배우자에게 6억 원 이하의 부동산을 증여하면 증여세는 없습니다. 그러나 취득세는 공제 없이 시가인정액의 3.5%를 그대로 납부해야 합니다.
증여세가 0원인데도 취득세가 수천만 원 나오는 상황, 실무에서 자주 봅니다. 이 구조를 미리 이해하고 오시는 분은 많지 않습니다.
“매매로 하면 안 되나요?” — 가족간 매매와 증여의 현실
법무사 사무실에 증여등기를 의뢰하러 오시는 분은 사실 많지 않습니다. 대부분은 “매매로 하면 취득세를 줄일 수 있지 않나요?”라는 질문을 가지고 상담을 오십니다.
일반 매매의 취득세율은 주택 기준 1~3%이고, 증여는 3.5%입니다. 여기에 증여세까지 생각하면 매매가 훨씬 유리해 보입니다.
가족간 매매의 현실 — 증여추정
그러나 상속세 및 증여세법 제44조에 따르면, 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 증여한 것으로 추정합니다. 매매계약서를 쓰고 대금을 주고받았다고 해서 자동으로 매매가 되는 것이 아닙니다.
증여추정을 번복하려면 납세자가 입증해야 합니다. 그 입증은 간단하지 않습니다.
- 매매대금 전액의 계좌이체 내역
- 매수인의 자금 출처 증빙 (소득신고 내역, 재산 처분 내역 등)
- 매매가격이 시가의 70~130% 범위 이내 (상증법 §35)
- 실제 대금 수수가 이루어졌다는 객관적 증거
나중에 세무서에서 추징이 나옵니다
실무에서 문제는 등기 시점이 아니라 그 이후입니다. 가족간 매매로 등기를 마쳤더라도, 세무서에서 나중에 자금 출처 조사를 하면서 증여세를 추징하는 경우가 흔합니다. 추징된 뒤에 매매였음을 입증해야 하는 부담은 전부 납세자에게 있습니다.
이런 리스크를 설명드리면, 대부분의 의뢰인이 처음부터 증여로 진행하는 쪽을 선택합니다. 취득세 차이보다 추후 추징 리스크가 훨씬 큰 비용이기 때문입니다.
전문가 상담이 필요하신가요?
가족간 부동산 이전을 고려하고 계시다면, 매매와 증여 중 어떤 방법이 유리한지 사전에 검토하는 것이 중요합니다. 증여등기 비용 산출과 절차 안내가 필요하시면 법무사 사무소에서 도와드리겠습니다.
시가인정액이란 — 2023년 과세표준 변경의 실무 영향
2023년부터 증여로 부동산을 취득하는 경우, 취득세 과세표준이 시가표준액(공시가격)에서 시가인정액으로 변경되었습니다(지방세법 제10조의3).
시가인정액이란
시가인정액이란 매매사례가액, 감정평가가액, 공매가액 등 취득 시점에서 실제 거래되는 가격을 반영한 금액입니다. 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 거래 가격을 기준으로 합니다.
이전과 달라진 점
| 구분 | 2022년 이전 | 2023년 이후 |
|---|---|---|
| 과세표준 | 시가표준액 (공시가격) | 시가인정액 |
| 아파트 예시 (시세 5억) | 공시가격 약 3.5억 × 3.5% = 약 1,225만 원 | 유사매매사례가액 약 5억 × 3.5% = 약 1,750만 원 |
| 차이 | — | 약 525만 원 증가 |
아파트처럼 유사매매사례가액이 풍부한 경우, 시가인정액이 공시가격보다 상당히 높기 때문에 취득세 부담이 눈에 띄게 늘어납니다.
실무에서 주의할 점
증여등기 전에 관할 시·군·구에 취득세 신고를 먼저 해 봐야 정확한 취득세 금액을 알 수 있습니다. 시가인정액은 행정청이 조회하는 유사매매사례에 따라 달라지기 때문에, 사전에 정확한 계산이 어렵습니다.
또한 취득세 신고 후 3개월 이내에 해당 부동산과 유사한 새로운 거래가 신고되면, 시가인정액이 변경되어 추가 취득세 납부 통지가 올 수 있습니다. 이 점을 미리 알고 있어야 합니다.
단독주택이나 토지처럼 유사매매사례가 없는 부동산은 시가인정액 산출이 안 되어, 종전처럼 시가표준액이 과세표준이 됩니다.
증여등기 절차 — 계약서 작성부터 등기 완료까지
1단계 : 증여계약서 작성
증여자와 수증자가 증여계약서를 작성합니다. 증여계약서 작성은 법무사가 담당합니다. 부동산 표시, 증여 조건, 당사자 인적사항 등을 정확하게 기재해야 합니다.
2단계 : 취득세 신고 및 납부
증여계약 체결 후, 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 관할 시·군·구에 취득세를 신고·납부합니다. 취득세 신고 시 시가인정액 기준의 과세표준이 확정됩니다.
3단계 : 등기신청서 작성
법무사가 소유권이전등기 신청서를 작성합니다. 등기원인은 “증여”로 기재하고, 등기신청에 필요한 모든 첨부서류를 준비합니다.
4단계 : 국민주택채권 매입
등기신청 전에 국민주택채권을 매입합니다. 매입비율은 시가표준액 구간별로 다르며(서울 기준 0.9~3.1%), 즉시 매도하면 할인율(약 5~7%)만큼만 실질 부담이 됩니다.
5단계 : 등기소에 등기신청
관할 등기소에 등기를 신청합니다. 전자신청(펫스 시스템)을 이용하면 등기수수료가 서면 신청(15,000원)보다 저렴합니다(10,000원). 보통 접수 후 3~5일 이내에 등기가 완료됩니다.
6단계 : 증여세 신고 (세무사)
등기와 별개로, 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 관할 세무서에 증여세를 신고합니다(상속세 및 증여세법 제68조). 이 단계는 세무사가 담당합니다.
부부간 증여의 경우 증여세 공제한도(배우자 6억 원)를 활용한 절세 전략이 가능하지만, 이에 따른 양도세 이월과세 등 복합적인 세무 검토가 필요합니다. 이 부분은 별도 글에서 상세히 다루겠습니다.
증여등기 필요서류 체크리스트
증여자(주는 사람)가 준비할 서류
- 등기필증 (등기권리증) 또는 등기식별정보
- 인감증명서 (본인서명사실확인서 가능)
- 주민등록등본
- 부동산 등기부등본 (법무사가 확인)
수증자(받는 사람)가 준비할 서류
- 주민등록등본
- 가족관계증명서 (증여자와의 관계 확인용)
법무사가 준비·처리하는 서류
- 증여계약서 작성
- 취득세 신고서 작성 및 납부 처리
- 소유권이전등기 신청서 작성
- 토지대장·건축물대장 확인
- 국민주택채권 매입
추가 서류가 필요한 경우
- 농지 : 농지취득자격증명원 (관할 읍·면·동에서 발급)
- 검인 필요 지역 : 증여계약서 검인 (관할 시·군·구)
서류 준비에서 가장 흔한 실수는 인감증명서 종류입니다. 증여등기에는 일반 인감증명서를 사용합니다. 부동산매도용 인감증명서는 매매에만 해당하므로, 증여인 경우에는 발급받을 필요가 없습니다.
마무리 — 증여등기 비용, 증여세만 보면 안 됩니다
증여등기의 핵심 비용은 취득세입니다. 증여세가 0원이라도 취득세는 시가인정액의 3.5%를 그대로 내야 합니다. 2023년 과세표준 변경으로 실제 부담이 늘었고, 조정대상지역 주택은 12%까지 올라갑니다.
가족간 매매로 취득세를 줄이려는 시도는 증여추정 리스크가 따릅니다. 세무서의 추후 추징 가능성을 고려하면, 처음부터 증여로 진행하는 것이 안전한 경우가 많습니다.
증여등기 비용은 부동산의 종류, 위치, 시가인정액에 따라 크게 달라집니다. 정확한 비용 산출과 매매·증여 방법 비교가 필요하시면 법무사 사무소에서 도와드리겠습니다.
한정승인이나 상속포기 등 상속 관련 절차와 비교하여 검토하고 싶으신 분은 상속한정승인과 상속포기, 뭐가 다를까?도 참고하시기 바랍니다. 상속 발생 후 예상치 못한 채무가 발견된 경우라면 특별한정승인 요건과 절차를 먼저 확인하시기 바랍니다.
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증여등기 FAQ
Q. 증여등기와 증여세 신고는 같이 해야 하나요?
증여등기(취득세 신고 + 등기신청)와 증여세 신고는 별개의 절차입니다. 증여등기는 법무사가, 증여세 신고는 세무사가 담당합니다. 다만 신고 기한이 모두 “증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월”로 같으므로, 두 절차를 병행하여 진행하는 것이 일반적입니다.
Q. 증여등기를 직접(셀프) 할 수 있나요?
서면으로 관할 등기소에 직접 신청할 수 있습니다. 다만 취득세 과세표준(시가인정액) 확인, 증여계약서 작성, 인감증명서 종류 확인 등 실수가 생기기 쉽습니다. 특히 가족간 매매와 증여 중 어느 쪽이 유리한지의 판단, 취득세 신고 시 시가인정액 적용 여부 등은 전문가의 사전 검토가 필요합니다.
Q. 부부간 증여는 증여세가 0원인데, 그래도 취득세를 내야 하나요?
내야 합니다. 배우자 증여재산공제(6억 원)로 증여세가 0원이 되더라도, 취득세는 별개의 지방세입니다. 예를 들어 시가인정액 6억 원짜리 아파트를 배우자에게 증여하면, 증여세는 0원이지만 취득세는 6억 × 3.5% = 2,100만 원을 그대로 납부해야 합니다. 증여세 공제한도와 취득세 과세표준은 아무런 관련이 없습니다.
Q. 증여 후 바로 팔면 양도세가 절세되나요?
2023년 이후 증여분부터 이월과세 기간이 10년으로 연장되었습니다(소득세법 제97조의2). 배우자나 직계존비속에게 증여받은 부동산을 10년 이내에 양도하면, 증여자의 원래 취득가액으로 양도차익을 계산합니다. 절세 효과를 보려면 10년 이후에 양도해야 합니다. 이 부분은 세무사와의 사전 협의가 필수입니다.
전문가 상담이 필요하신가요?
이 글에서 다룬 증여등기 비용에 대해 구체적인 사안 검토가 필요하시면, 법무사 사무소에서 정확한 법률 검토를 도와드립니다. 각 사안의 구체적 사실관계에 따라 적용 법리가 달라질 수 있으므로, 개별 상담을 권해 드립니다.
이 글의 내용과 관련하여 구체적인 상황에 대한 법률 상담이 필요하시면 아래 연락처로 문의해 주십시오.
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