「기」는 횟수가 아니라 지급주기입니다

민법 제640조는 임차인의 「차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때」 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 여기서 「기」는 늦은 횟수가 아니라 약정한 차임 지급주기 한 번분을 뜻합니다.

매달 월세를 내기로 한 계약이라면 한 달치가 1기입니다. 따라서 2기의 차임액은 월 차임 두 달치입니다. 월세 100만 원 계약이라면 아직 내지 않은 월세 합계가 200만 원에 이른 상태를 말합니다.

두 번 늦었는데 2기가 아닐 수 있습니다

지급일을 두 차례 넘겼더라도 그때마다 전액을 냈고 미납액이 두 달치까지 쌓인 적이 없다면 2기 연체가 아닙니다. 지각한 횟수와 남아 있는 미납액은 서로 다른 문제이기 때문입니다.

반대도 성립합니다. 두 달을 통째로 거르지 않았더라도 여러 달의 일부 미납액이 계속 남아 합계가 월 차임 두 달치에 이르면 금액 기준의 2기에 해당합니다. 법이 금액을 기준으로 쓰는 이유가 여기에 있습니다. 하루씩 두 번 늦었지만 모두 지급한 경우와, 여러 달에 걸쳐 미납액이 남아 두 달치가 된 경우를 같게 볼 수는 없기 때문입니다.

같은 기준이 주택임대차보호법에도 그대로 들어가 있습니다. 묵시적 갱신에서 제외되는 임차인은 「2기의 차임액에 달하도록 연체」한 임차인이고(제6조 제3항), 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 첫 번째 사유도 「2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우」입니다(제6조의3 제1항 제1호).

계산은 계약서와 입금내역을 한 줄씩 맞추는 일입니다

그래서 실무에서 제일 먼저 하는 일은 계약서에 적힌 월 차임과 지급일을 확인하고, 지급일별 실제 입금액을 적은 뒤, 일부 납부를 반영해 현재 남아 있는 미납 차임 합계를 내는 것입니다. 지급일을 넘긴 횟수를 세는 것만으로는 답이 나오지 않습니다.

여기서 자주 어긋나는 지점이 관리비입니다. 월세와 관리비를 한 표에 섞어 적어 두면 금액이 부풀거나 줄어듭니다. 법 조문이 기준으로 삼는 것은 차임이므로, 관리비 · 공과금 · 지연손해금은 계산표에서 우선 갈라 두는 편이 안전합니다.

67초 영상으로 요점만 확인하실 수도 있습니다 — 월세 두 번 늦으면 2기 연체? 「2기」의 진짜 뜻. 계산 순서와 관련 판례까지는 블로그 글 월세 2기 연체 뜻에 정리해 두었습니다.