전대차를 준 임차인도 HUG 보증금을 받을 수 있을까? — 법인회생 시 전대차 임차인의 보증이행 청구

“법무사님, 제가 전대차를 놨는데 임대사업자가 법인회생을 신청했습니다. 보증금 돌려받을 수 있나요?”

전대차 임차인 HUG 보증금을 돌려받을 수 있는지, 최근 이 질문을 가지고 찾아오신 A씨의 사연을 먼저 말씀드리겠습니다.

A씨는 민간건설임대아파트(장기일반 10년)에 임대보증금 2억9,900만원으로 임대차계약을 체결했습니다. 2025년 1월 16일 잔금을 완납하고, 같은 날 읍사무소에서 전입신고와 확정일자를 모두 받았습니다.

HUG 전세자금대출보증서를 발급받아 새마을금고에서 2억6,900만원의 전세자금 대출도 실행했습니다. 임대사업자는 민간임대주택법 제49조에 따라 HUG 임대보증금보증에 가입했고, 보증대상금액은 보증금 전액인 2억9,900만원이었습니다.

여기까지는 아무 문제가 없었습니다.

그런데 A씨는 개인 사정으로 임대인의 서면 동의를 받아 전대차계약을 체결했습니다. 전차인 B씨가 2026년 2월 22일 같은 주소로 전입신고를 했고, 현재 B씨가 해당 아파트에서 거주 중입니다. A씨의 주민등록은 전출 없이 그대로 유지되어 있습니다.

그리고 임대사업자(법인)가 법인회생을 신청했습니다.

A씨의 임대차계약 만료일은 2026년 11월 3일. 이 보증금 2억9,900만원을 돌려받을 수 있을까요?

전대차 임차인 HUG 보증이행 — 보증금 정산은 어떻게 되나

가장 먼저 궁금한 것은 “실제로 내 손에 얼마가 들어오는가”일 것입니다.

A씨의 경우를 구체적으로 보겠습니다.

HUG가 임대보증금보증을 이행하면, 보증이행금은 대출금 상환에 먼저 충당됩니다. HUG는 보증이행금 2억9,900만원 중 새마을금고 대출잔액(원리금)을 직접 상환하고, 나머지를 임차인에게 지급합니다.

보증금 전액이 회수되는 것은 맞습니다. 다만 임차인이 직접 수령하는 금액은 대출 상환 후 잔액입니다. 전세자금대출이 있는 분이라면, 이 정산 구조를 미리 알고 있어야 합니다.

전대차가 HUG 약관 면책사유인가 — 보증이행 요건 3가지

많은 임차인이 가장 걱정하는 부분입니다. “내가 전대차를 놓았으니까 HUG가 보증금을 안 주는 거 아닌가요?”

전대는 HUG 약관상 면책대상이 아닙니다.

HUG(주택도시보증공사)는 전대차 관련 보증이행 안내에서 이렇게 명시하고 있습니다.

“전대는 약관 상 면책대상이 아니므로 향후 보증사고가 발생한다면 이행청구가 가능하며, 임차인이 보증채권자로서 이행청구할 수 있습니다.”

다만 HUG는 보증이행 심사 시 다음 3가지 요건을 추가로 확인합니다.

요건 ① 임대인의 동의를 얻어 적법하게 전대하였는지

민법 제629조는 임차인이 임대인의 동의 없이 전대할 수 없다고 규정합니다. A씨의 경우, 임대인의 서면 전대동의서가 있으므로 이 요건은 충족됩니다.

만약 전대동의서가 없다면? 보증이행이 거절될 수 있습니다. 전대차를 고려하는 임차인이라면 서면 동의를 꼭 받아두어야 합니다.

요건 ② 임차인의 대항력 확보 여부

이 부분은 다음 장에서 상세히 다루겠습니다.

요건 ③ 임대차계약서 상 확정일자 여부

A씨는 2025년 1월 16일 읍사무소에서 확정일자를 받았습니다. 이 요건도 충족입니다.

그렇다면 보증약관 제2조 제6호가 문제되지 않을까요? 이 조항은 “실제 거주하지 않는 명목상 임차인 등 정상계약자가 아닌 자에게 부담하는 채무”를 보증이행 대상에서 제외합니다. 전대차로 임차인이 실제 거주하지 않으니 여기 해당하는 것 아닌가 하는 의문입니다.

이 조항은 적법한 전대차에는 적용되지 않습니다. HUG가 별도의 전대차 보증이행 요건 안내를 발행하고, 그 안내에서 “전대는 면책대상이 아님”을 명시한 것은 적법한 전대(임대인 동의 + 대항력 유지)와 “명목상 임차인”을 구별하겠다는 의미입니다.

전대차 후 대항력은 유지되는가 — 주민등록등본으로 판단한다

전대차에서 가장 복잡한 법률 쟁점이 바로 대항력입니다. 임차인이 점유를 전차인에게 넘겼는데, 대항력이 유지되는지가 핵심입니다.

두 가지 판례가 기준이 됩니다

대법원 94다3155 판결 — 임차인이 직접 점유하지 않고 주민등록도 이전하지 않았더라도, 임대인의 승낙을 받아 전대하고 전차인이 주택을 인도받아 주민등록을 마치면 그때부터 임차인은 대항력을 취득합니다.

대법원 2009다101275 판결 — 임차인이 점유와 주민등록을 갖춘 상태에서 전차인에게 점유를 승계하고, 주민등록이 단절되지 않을 정도의 기간 내에 전차인이 전입신고를 한 경우, 원래 임차인의 대항력은 소멸되지 않고 존속합니다.

A씨의 주민등록등본 — 핵심 증거

A씨의 주민등록등본을 확인한 결과:

핵심 포인트 3가지:

1. A씨의 주민등록이 전출 없이 계속 유지되어 있습니다. 주민등록 단절이 없습니다.
2. 전차인 B씨는 같은 주소에 동거인으로 전입했습니다. A씨가 전출한 것이 아닙니다.
3. 대법원 2009다101275 판결의 요건을 충족합니다. 임차인의 주민등록이 유지된 상태에서 전차인이 점유를 승계했으므로, 기존 대항력이 그대로 존속합니다.

또한, 전세자금대출이 실행될 때 금융기관은 반드시 대항력 유무를 확인한 후 대출을 실행합니다. A씨의 경우 새마을금고가 HUG 보증서를 기반으로 2억6,900만원을 대출해 준 것 자체가, 대출 실행 시점에 대항요건이 충족되어 있었다는 간접 증거가 됩니다.

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전대차 임차인 HUG 보증금 문제는 사안마다 적용 법리가 다릅니다. 보증이행 요건 충족 여부가 확실하지 않다면 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.